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Desde CEHAT entrevistamos hoy a David Paramio, director de la división hotelera de Tinsa, empresa líder en valoración y asesoramiento inmobiliario en España y Latinoamérica y una de las mayores tasadoras del mundo, que ve la situación del sector hotelero para este año con incertidumbre pero optimismo.

¿Cómo se ha visto afectado el valor de los activos hoteleros tras la irrupción de la crisis sanitaria?

Estamos en una situación compleja que hasta la fecha no se había dado en el sector turístico y, lógicamente, el valor de los activos está sufriendo unas fluctuaciones importantes en sentido negativo por la situación sanitaria y de incertidumbre global. Los flujos de caja de ingresos y gastos de la explotación están en números rojos y esto afecta de forma importante al valor de los activos.

Ahora bien, no debemos pensar que activos cuyo valor estaba consolidado con una actividad normal de explotación hoy en día no valen nada. Necesitamos un horizonte de cierta seguridad para que este valor previo a la crisis del sector vuelva a adquirir protagonismo teniendo en cuenta que el activo inmobiliario existe y que este parón afecta en la gestión de la actividad, no al inmueble, y cuando se vuelva a una cierta normalidad la recuperación del valor será muy rápida.

¿De qué manera se refleja en la valoración un shock de actividad extraordinario que debería revertirse en el medio plazo?

En el estudio que se hace de la explotación y su duración estimada existe un determinado tiempo inicial en el esquema de descuento de flujo de caja (DFC) con números muy inferiores en cuanto a ingresos. Dependiendo del caso en que nos encontremos y atendiendo a la ubicación del activo y su clasificación (urbano, vacacional, interior…) estamos estimando en cada caso la ocupación actual y a medio plazo para alcanzar una lógica que no deteriore el resultado final. En esta situación covid19 inicialmente estimamos una merma de la actividad de pocos meses, pero ante la situación y devenir de la época estiva e invernal estamos aplicando 18-24 meses para una actividad e ingresos de cierta estabilidad.

En este contexto en el que nos encontramos, ¿han cambiado las necesidades de asesoramiento que los negocios hoteleros demandan de vosotros?

Sin duda. En esta situación en que están existiendo transformaciones de alto calado derivadas de cambios sociales y tecnológicos, innovaciones en la gestión y prestación de servicio a la hora de comercializar un activo, nuestros servicios de asesoramiento también están cambiando hacia modelos de actividad distinta, como mayores consultas en los arrendamientos de corto y largo alcance. También es importante el volumen de consultas derivadas de inversiones hoteleras y su alcance en el valor del activo.

¿Cómo veis la situación del sector hotelero y qué nos espera en 2021?

Con mucha incertidumbre, pero somos optimistas respecto a una recuperación que vemos más cerca con la invención de las vacunas y progresos sanitarios. El reto es grande ante una crisis motivada por algo exógeno y difícilmente cuantificable, pero el sector saldrá de adelante, porque está preparado y altamente cualificado.

Hay zonas que funcionan mejor que otras. Algunos tipos de hotel tendrán que esperar más tiempo para llegar a los niveles de 2018-2019. Hemos visto que zonas de la península como Galicia, Asturias, Cádiz, Huelva o el turismo de montaña han funcionado relativamente bien en comparación con las zonas insulares, que por su tipo de cliente foráneo han tenido muchos problemas.

Los hoteles urbanos están sufriendo por su propia característica y su dependencia de un cliente enfocado a la actividad empresarial, por lo que su recuperación será más lenta. Desde Tinsa seguimos comparando escenarios y tipologías hoteleras con el fin de adelantarnos y detectar las diferentes tendencias vinculadas el avance de los acontecimientos dentro del sector.