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Los activos hoteleros se han convertido en un elemento codiciado por los inversores inmobiliarios, ya sean orientados a todo tipo de activo o especializados en la industria hotelera. La profesionalización de la industria ha convertido al capital inversor en un elemento más de la ecuación, ya sea ayudando a impulsar negocio o apuntalando las necesidades financieras.

Para los propietarios hoteleros que se enfrentan a una situación de estrés financiero por alto endeudamiento, la venta de activos se puede convertir en la solución más rápida y eficiente para continuar con el negocio. En estos casos se pueden dar operaciones de sale and lease back en las que el propietario vende el activo pero mantiene la explotación pagando un alquiler. En estos casos el nuevo propietario aspira a rentas de alrededor del 6,5%, en función de la ubicación y tipología del activo. Otra opción es el sale and manage back en la que el gestor recibe un fee por mantener la gestión operativa del establecimiento, mientras que el nuevo propietario aspira, una vez descontados todos los costes, a una mayor rentabilidad, consecuencia también del mayor riesgo asumido.

Además del estrés financiero, los procesos de sucesión familiar también suelen ser un momento clave para la entrada de capital inversor. Por razones diversas, los socios propietarios pueden contemplar una venta parcial o total de los activos y, en ese momento, la entrada de un fondo aporta estabilidad para seguir desarrollando el negocio.

El coste del dinero también invita a pensar en nuevos inversores cuando un propietario de hotel quiere acometer un reposicionamiento de producto. Un ejemplo clásico de este tipo de operaciones es la venta de activos hoteleros no estratégicos de una cadena, para concentrar su negocio en el segmento que consideran más competitivo. Los activos no estratégicos se venden y, con esa entrada de liquidez, es más sencillo desarrollar el plan previsto.

En el mercado actual observamos todo este tipo de operaciones en un contexto que ha sido muy favorable en los dos últimos años para la operativa. El turismo se ha recuperado tras la pandemia de forma muy rápida generando buenos rendimientos a pesar del aumento de costes. En este contexto, las operaciones de compraventa se cierran con cuentagotas porque las expectativas de compradores y vendedores están más alejadas que nunca. La perspectiva de un enfriamiento de la actividad a partir de octubre puede acercar posiciones y reactivar el mercado inversor que sigue manteniendo su apetito y mostrando mucho interés en el mercado de activos hoteleros españoles, tanto vacacionales como urbanos.

Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España