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El desplome del turismo durante la pandemia ha supuesto una crisis sin precedentes en el sector que afecta de lleno a la industria hotelera. Sin embargo, esta última cuenta con una ventaja significativa frente a otros sectores afectados, como es el disponer de activos patrimoniales inmobiliarios que les permite obtener liquidez recurriendo, tanto a la venta, como a la solicitud de crédito donde estos inmuebles pueden operar como garantía.

Para que los inmuebles puedan ser rentabilizados tienen que estar regularizados patrimonialmente, lo que implica estar correctamente inscritos, en el Registro de la Propiedad y en el Catastro (titularidad, superficies o linderos), ya que, en caso contrario, puede verse dificultada su transmisión o gravamen. Son frecuentes los casos en los que se aprecian discrepancias entre lo registrado y lo catastrado, poniendo de manifiesto la necesidad de que ambos registros estén coordinados.

Esta coordinación registro catastro tiene su respaldo legal en la Ley 13/2015, que modifica la Ley Hipotecaria (LH) y la Ley de Catastro (LC), y que ha supuesto un nuevo marco legal en las relaciones entre estas instituciones. Se articula un nuevo procedimiento que permite la inscripción registral de la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG), confeccionada sobre cartografía catastral, de una finca, como un elemento más de identificación y que tiene que coincidir en esencia con la descripción alfanumérica de la finca registral. Esta coordinación viene legalmente exigida en las operaciones registrales de inmatriculación (incorporación de una finca al registro) y en las que supongan la reordenación de terrenos, siendo potestativo en cualquier otra circunstancia.

Tras más de cinco años en vigor, la antigua Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN) concreto y matizó, a través de diversas Resoluciones conjuntas con la Dirección General del Catastro, diversos aspectos de los procedimientos de coordinación y modificación de la  descripción física de una finca. Pero para nosotros tiene especial relevancia la última Resolución conjunta de 7 de octubre de 2020 (BOE-A-2020-12111), que ha supuesto un endurecimiento en los requisitos para inscribir una declaración de obra nueva, al exigir que se tengan en cuenta la situación catastral del suelo donde la edificación se levanta (giros y/o desplazamientos de la cartografía catastral, discrepancias geométricas, etc.) y no sólo como hasta ahora la ubicación de la edificación dentro de la parcela.

Ahora, para evitar que la edificación se localice fuera del perímetro de la parcela, el Registrador no inscribirá un edificio sin que previamente se subsanen los desplazamientos o discrepancias apreciadas sobre el suelo de la parcela catastral. Además, exigirá que la finca esté coordinada cuando la edificación ocupa la totalidad de la finca o cuando se asienta sobre algún lindero.

Estas nuevas exigencias legales para las operaciones sobre suelos o para la inscripción de edificación puede tener graves efectos en el tráfico inmobiliario, ya que puede verse paralizada la construcción de todos los edificios situados en zonas afectadas por deficiencias en la cartografía catastral, lo que pone de manifiesto la importancia de tener regularizados los activos del patrimonio inmobiliario.

Isabel Melchor, directora de Administraciones Públicas & Procesos de Regularización de Tinsa.