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Dentro de las obligaciones que tenemos como propietarios de un inmueble cuando se produce su transmisión por cualquier proceso intervivos (venta, donación, herencia…) está el pago por la plusvalía generada en la operación, también denominado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Normalmente, la Administración aplica este tributo con independencia de si existe o no un beneficio. En épocas pasadas, cuando la inmensa mayoría de las ventas generaban plusvalías, esto no suponía inicialmente un problema. Sin embargo, muchos de los contribuyentes que transmiten ahora un inmueble lo hacen a un precio inferior al que compraron, lo cual, además de pérdida patrimonial, conlleva la exigencia del pago de un impuesto que es realmente injusto en muchas ocasiones y que la Administración aplica de manera indiscriminada en base a valores o fórmulas de cálculo poco claras.

Hasta hace muy poco, este pago era considerado en muchas ocasiones injustificado y no reclamable, pero cada vez más sentencias anulan liquidaciones en las que un ayuntamiento exige el impuesto de plusvalía en una operación que ha generado pérdidas. Una sentencia del Tribunal Constitucional del 31 de octubre de 2019 obligó a abrir el debate y cambiar la normativa y enfoque en los ayuntamientos. Esto supuso un aumento considerable de peticiones a Tinsa de informes técnicos para el apoyo en la reclamación administrativa de la devolución del impuesto de plusvalía. Una aportación que ha demostrado tener grandes posibilidades de éxito al acreditar que el valor del suelo en la venta del activo es inferior que en la fecha de compra.

Tinsa ya contaba con experiencias previas exitosas en este sentido. Entre ellas, el caso de un hotel de 4* y 175 habitaciones situado muy cerca del Paseo Marítimo de Málaga, que fue objeto de venta en 2015.  El cliente, una cadena hotelera andaluza, contactó con Tinsa para que le acompañara desde el punto de vista técnico en la reclamación de valor.  Nuestro informe posibilitó la devolución de un millón de euros al antiguo propietario en un fallo del juzgado contra el Ayuntamiento de Málaga en el pago de IIVTNU.

El cliente argumentó que los terrenos no habían sufrido incremento de valor del suelo entre 2001 a 2015, período en que el activo había sido de su propiedad. Nuestro informe sirvió para justificar claramente esta ausencia de plusvalía ante el Juzgado e invalidar la decisión adoptada por el Jurado Tributario Municipal que no daba la razón a nuestro cliente en sus reclamaciones económico-administrativas.

A partir de una aportación mínima de documentación inicial, como las escrituras de compra y venta y la carta de pago del IIVTNU, Tinsa pudo estudiar la viabilidad del activo para saber si tenía posibilidades de éxito y continuar adelante con el proceso de justificación de la minusvalía. Nuestra gran base de datos, evolución del mercado de muchos años de análisis y estudios sobre el valor del suelo en los distintos territorios nacionales, nos permiten asesorar a nuestros clientes en cuestiones tributarias que, en el caso de la actividad y negocio de explotación hoteleros, encierran cantidades económicas importantes potencialmente reclamables.

Tinsa utiliza en sus informes la metodología de valoración que la Administración entiende y acepta, utilizando las Normas Técnicas de Valoración y Cuadro Marco de Valores de Suelo y de las Construcciones para determinar el valor catastral, la Ley del Suelo y la norma ECO 805/2003 con sus posteriores modificaciones. De esta forma queda justificada claramente la minusvalía del suelo frente a las pretensiones del ayuntamiento de tributar por unas cantidades elevadas que no son comprensibles y no justifican el incremento del valor del suelo para el pago del impuesto.

Reclamaciones como esta se han sucedido en los últimos años. Tinsa presta de manera recurrente servicios de consultoría y estudios de mercado a efectos de gestiones tributarias a inversores, grandes cadenas y empresas de alojamiento turístico. El prestigio de la marca Tinsa en este tipo de procedimientos se apoya en que el conocimiento integral del negocio que atesora nuestra división hotelera se complementa con una de las mayores bases de datos de activos inmobiliarios hoteleros de España, valorados bajo estándares nacionales e internacionales (RICS, IVS, ECO), y para múltiples finalidades.

 David Paramio, director de la División Hotelera de Tinsa.