La crisis económica surgida como consecuencia de las medidas que se han adoptado para hacer frente a la pandemia por COVID-19 ha puesto de manifiesto las carencias que tiene nuestro ordenamiento jurídico en materia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Con particular incidencia, el sector turístico en general, y el hotelero en particular, está viviendo esta crisis, debido a las continuas restricciones sobre horarios y aforos que se están imponiendo por parte de las distintas administraciones públicas, así como a las limitaciones a la movilidad de las personas, lo que hace que la actividad diste mucho de volver a su normalidad, ni siquiera de manera incipiente. A pesar de la situación, los establecimientos hoteleros en régimen de alquiler tienen que seguir haciendo frente al pago de sus rentas.
Es verdad que durante el estado de alarma se adoptaron algunas medidas que tenían por objeto paliar el coste de estas partidas, si bien fueron medidas muy limitadas en el tiempo, ya que solo se permitió el aplazamiento en el pago de cuatro mensualidades, así como en el del objeto, pues estaban destinadas a PYMES y empresarios individuales que habían tenido una caída brusca de ingresos, siempre que la parte arrendadora fuera un “gran tenedor” de inmuebles.
Ante la falta de una regulación específica, la alternativa a estas medidas, pasa necesariamente por la negociación entre arrendador y arrendatario, y, en defecto de esta, en la aplicación de la cláusula REBUS SIC STANTIBUS, si bien para ello hay que acudir la vía judicial, con la incertidumbre en cuanto a tiempo y resultado que este tipo de procedimientos conlleva.
Pues bien, hemos tenido noticia de que un juzgado de primera instancia ha acordado como medida cautelar la suspensión del pago de las rentas en un proceso civil en el que se solicita la aplicación de la cláusula REBUS SIC STANTIBUS.
La medida cautelar es un mecanismo procesal que se prevé en todo tipo de procedimientos judiciales cuyo objeto es el de acordar anticipadamente una consecuencia previsible del proceso y cuya falta de adoptación puede tener como consecuencia que un fallo favorable a favor del demandante sea de difícil o imposible cumplimiento por el transcurso del tiempo de tramitación judicial.
Dicho mecanismo exige del cumplimiento de ciertos requisitos: ha de existir periculum in mora, esto es, el temor a que se produzca la inefectividad del derecho del demandante por no poder obtener la tutela pretendida como consecuencia de la tardanza en la resolución definitiva; al demandante le ha de asistir cierta apariencia jurídica de llevar razón en su planteamiento, lo cual se conoce como “fumus bonis iuris”; ha de prestarse caución suficiente, es decir, que se constituya una garantía para responder de manera rápida a los daños que pudieran producirse por la medida cautelar en caso de que finalmente la pretensión fuera desestimada.
En aplicación de estos principios, el juzgado ha decidido acordar la suspensión del pago de rentas como medida cautelar basándose en los siguientes razonamientos:
En primer lugar, reconoce la idoneidad y eficacia de aplicar la cláusula REBUS SIC STANTIBUS para alterar negocios jurídicos por circunstancias sobrevenidas no existentes en el tiempo de su celebración, extraordinarias, imprevisibles e inevitables. Para el juzgado, sin ánimo de prejuzgar sobre el fondo, existen indicios suficientes para constatar que la pandemia por COVID-19 y el conjunto de medidas adoptadas para ponerle freno, constituyen un riesgo completamente imprevisible, no tenido en cuenta en la celebración del contrato, lo que podría dar lugar a una estimación de la pretensión principal.
En segundo lugar, se entiende que el periculum in mora está intrínsecamente relacionado con el requisito anterior, ya que de no adoptarse la medida podría conllevar a la empresa a una situación financiera que cause su cierre.
En tercer lugar, y por lo que se refiere al último de los requisitos, el juzgado entiende suplida la constitución de caución por la existencia de la fianza otorgada para el arrendamiento, así como otras garantías complementarias que en su momento se dieron a la parte arrendadora; considera con ello que no es necesario el exigir una garantía adicional, teniendo en cuenta que la tutela que se pretende tiene por objeto proteger los intereses económicos de la parte arrendataria.
Cumplidos estos tres requisitos, el juzgado acuerda, no sólo la suspensión de rentas, sino también la prohibición a la parte demandada de instar el desahucio por falta de pago, o la ejecución de las garantías dadas en cumplimiento del contrato de arrendamiento. No obstante, debemos tener presente que se trata de medidas cautelares, no definitivas, y cuya confirmación debe hacerse con la finalización del procedimiento judicial.
Por tanto, la suspensión de las rentas del contrato de arrendamiento de local de negocio como medida cautelar en el procedimiento civil, se vislumbra como una posibilidad relativamente rápida para aliviar la tesorería de empresas que deben afrontar el pago de los locales donde desempeñen su actividad mercantil; ahora bien, en defecto de legislación que uniforme esta problemática, y como ocurre al iniciar cualquier procedimiento judicial, no sólo habrá que examinar el planteamiento de cada caso en concreto para verificar la viabilidad del mismo, sino que, además, nuestra recomendación es que sea elegido cuando la negociación y la vía extrajudicial haya fracasado.
Hortensio Santos Palma, Letrado en Tourism&Law
